Affinché possa esercitarsi il diritto di prelazione è necessaria la perfetta identità tra il bene venduto e quello condotto in locazione.

La suddetta identità, quindi, viene meno quando la vendita riguarda una pluralità di immobili.

Il conduttore gode del diritto di prelazione solo se la vendita ha ad oggetto l’unità immobiliare concessa in locazione, quindi, il predetto diritto non opera in caso di:

• Vendita in blocco dell’intero edificio; si pensi ad un palazzo composto da 10 unità immobiliari che sia alienato interamente (25036/2015; 3713/2015); in tale circostanza viene meno l’identità tra il bene concesso in locazione e il bene venduto, per questa ragione la prelazione non si applica;
• Vendita di una quota dell’edificio (ad esempio, il palazzo di 10 unità immobiliari è in comproprietà tra due soggetti ed uno di questi aliena la propria quota ad altri).

A tal proposito, la giurisprudenza (Cass. 25036/2015) opera una distinzione ulteriore tra:

1. Vendita in blocco (non opera la prelazione),
2. Vendita cumulativa (opera la prelazione).

1. Affinché ricorra la vendita in blocco, la vendita non deve necessariamente riguardare l’intero edificio (in cui è compreso il bene locato) ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) «non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità».
2. La vendita cumulativa, invece, ha ad oggetto più unità immobiliari che conservano la propria individualità; ad esempio, nell’atto di compravendita deve essere indicato il prezzo di ciascun immobile e non quello complessivo dello stabile.

Come si distingue la vendita in blocco da quella cumulativa?

Il giudice deve svolgere un’indagine condotta non solo sulla base della situazione oggettiva esistente «al momento della vendita (o della denuntiatio) ma deve, altresì, tener conto del tenore del contratto di vendita (o del preliminare) e di eventuali altri contratti che, pur se intervenuti tra soggetti parzialmente diversi, possano dirsi collegati al primo, e sulla base di questo il giudice deve apprezzare se le parti hanno o meno considerato la vendita dei vari cespiti (anche, eventualmente, per motivi soggettivi) di un complesso unitario non frazionabile (Cass. 23747/2008); spetta al giudice del merito l’accertamento, insindacabile in sede di legittimità ove logicamente e congruamente motivato, dell’unicità strutturale e funzionale del bene venduto al fine di escludere o ammettere la prelazione o il riscatto» (15897/2011).

Nel caso in cui il locatore intenda vendere l’immobile o trasferirlo a titolo oneroso, il conduttore gode del diritto di prelazione. Il locatore, quindi, deve comunicare al conduttore l’intenzione di alienare il bene con atto notificato tramite l’ufficiale giudiziario. Benché la legge parli espressamente di notificazione a mezzo U.G., la giurisprudenza considera equivalente anche la comunicazione tramite raccomandata con avviso di ricevimento; infatti, è incontestato che «la consegna della raccomandata, da parte del messo postale all’uopo incaricato secondo le regole della normativa postale, soddisfi quella esigenza di ufficialità che rende siffatto mezzo equipollente, per struttura ed effetti, alla notificazione eseguita dall’ufficiale giudiziario» (Cass. 20807/2010).

La comunicazione deve contenere:

• L’indicazione del corrispettivo richiesto per la vendita;
• Le condizioni della compravendita;
• L’invito ad esercitare il diritto di prelazione.

Nel caso in cui il bene sia stato concesso in locazione a più conduttori, il locatore deve effettuare separatamente la comunicazione, per ciascun inquilino (cosiddetta prelazione congiunta).

Circa la natura della comunicazione del proprietario (denuntiatio), si discute se sia da considerare quale proposta contrattuale oppure se valga come un mero atto di interpello.

La differenza non è di poco conto:

• Nel primo caso, l’esercizio del diritto di prelazione equivale ad accettazione; inoltre, si considera irrevocabile per il termine di legge, ossia 60 giorni;
• Nel secondo caso, l’esercizio del diritto di prelazione equivale ad un obbligo a contrarre e il locatore può sempre revocarla.

Il conduttore entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione di cui sopra deve esercitare il diritto di prelazione, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli e inviarle al proprietario a mezzo ufficiale giudiziario o con raccomandata con avviso di ricevimento.

Il conduttore può solo decidere di acquistare o meno, non ha alcun potere di modificare il contenuto del contratto. Ad esempio, la compravendita può prevedere particolari modalità di pagamento a cui il conduttore deve aderire.

Se il conduttore decide di esercitare il diritto di prelazione:

• Sorge l’obbligo di stipulare il contratto (obbligo gravante su ambo le parti);
• Il conduttore deve versare il prezzo entro 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo alla notificazione da parte del proprietario.

Come abbiamo visto, nel caso in cui il bene sia stato concesso in locazione a più conduttori, il locatore deve effettuare separatamente la comunicazione (prelazione congiunta). Ebbene, tutti gli inquilini possono decidere di esercitare la prelazione congiuntamente, oppure, se qualcuno di questi rinuncia, possono esercitarla gli altri.