Nel caso in cui il proprietario non abbia comunicato al conduttore l’intenzione di alienare il bene, l’inquilino può esercitare il diritto di riscatto.

Il suddetto diritto può essere invocato quando il locatore:

• Non abbia provveduto alla notifica,
• Abbia indicato, nella comunicazione, un prezzo superiore a quello risultante dal contratto.

Nelle citate ipotesi, il conduttore entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto ha titolo per riscattare l’immobile dall’acquirente e dai successivi aventi causa (trattasi di prelazione reale). In tal modo, il conduttore viene messo nella condizione di trovarsi nella stessa situazione in cui sarebbe stato se il locatore lo avesse avvisato.

Il conduttore con deve formulare la richiesta di riscatto direttamente nei confronti dell’ultimo compratore; quindi, non si rivolge al locatore (che ha violato il diritto di prelazione), ma direttamente all’acquirente.

La suddetta richiesta può essere:

• Stragiudiziale,
• Giudiziale, con apposito atto di citazione.

In materia di prelazione ereditaria, il riscatto è esercitabile in giudizio, ma l’avvocato deve essere munito di una procura speciale, essendo insufficiente la procura generale (Cass. 2744/2010; Cass. 14515/2019). Infatti, «nella materia del retratto successorio, sia in quella affine dei riscatti agrario e locatizio, la dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale che esprime la volontà di esercitare il diritto potestativo di riscatto […], può essere espressa pure con l’atto introduttivo del giudizio ed è in esso validamente manifestata quando sia riconducibile al titolare del potere attraverso la sottoscrizione di tale atto od il conferimento della procura speciale al difensore, tale dovendosi ritenere anche quella apposta a margine dell’atto o in calce allo stesso, dal momento che in tal caso, per effetto di siffatta procura, l’atto introduttivo del giudizio è direttamente riferibile alla parte, anche nel punto in cui contenga la suddetta manifestazione di volontà negoziale» (Cass. 14515/2019).

Una volta esercitato il diritto di riscatto, il conduttore deve pagare il prezzo risultante dal contratto di compravendita tra il proprietario e il terzo entro 3 mesi decorrenti:

• Se non vi è opposizione dell’acquirente, dalla prima udienza o dall’atto con cui il terzo dichiara di non volersi opporre,
• Se vi è opposizione, dal passaggio in giudicato della sentenza.

Come già ricordato, le disposizioni sul diritto di riscatto e di prelazione (artt. 38, 39, 40) non si applicano agli immobili (art. 41 c. 2 legge 392/1 978):

• Utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori;
• Destinati all’esercizio di attività professionali (come uno studio medico);
• Ad attività di carattere transitorio;
• Agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.