Se il promittente venditore non adempie all’obbligo di trasferire un bene immobile, assunto mediante la conclusione di un contratto preliminare, il promissario acquirente può:

1. Domandare la risoluzione del contratto per inadempimento;
2. Domandare l’adempimento del contratto definitivo, proponendo l’azione di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, ex art. 2932 C. C.;
3. Cumulare, con l’azione di adempimento, anche l’azione quanti minoris, cioè l’azione che la legge concede all’acquirente che lamenti la presenza di un vizio nella cosa oggetto della compravendita, finalizzata a ottenere una riduzione del prezzo o l’eliminazione del vizio.

La ha deciso la Cassazione con l’ordinanza n. 36241 del 23 novembre 2021, nella quale, fra l’altro, si afferma che l’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica non è pregiudicato dal fatto che il promissario acquirente non esegua la sua prestazione o non ne faccia offerta nei modi di legge, “qualora il pagamento non sia esigibile prima della conclusione del contratto definitivo”.

In tal caso il giudice stabilisce, nella sentenza di accoglimento della domanda, che il trasferimento coattivo sarà soggetto alla condizione dell’effettivo adempimento dell’obbligo di pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente.

La Cassazione in buona sostanza, conferma che è possibile proporre l’azione di adempimento con l’azione di riduzione del prezzo, precisando che tale cumulo non trova impedimento nel principio per cui vi deve essere necessaria ed esatta corrispondenza tra la cosa oggetto del contratto preliminare e la cosa il cui trasferimento è richiesto con la domanda di esecuzione in forma specifica; più precisamente tale corrispondenza non deve essere intesa nel senso di una rigorosa identità, ma nel senso che deve essere unicamente rispettata l’esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso da quello considerato e promesso. Pertanto se ci sono difformità non sostanziali e non incidenti sull’effettiva utilizzabilità del bene, ma solamente sul suo valore, il promissario acquirente può:

1. Esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo;
2. Domandare, cumulativamente e contestualmente, di eliminare le accertate difformità o la riduzione del prezzo.